最近我協助處理一則奢侈稅案例，在處理過程中有些心得可交流，案例是這樣的：今年3月購入甲屋自住，因工作之故急於7月搬家，只好再購乙屋，出售甲屋，是否適用「買新賣舊」之奢侈稅排除條件？
在與國稅局往來的過程中，發現戶籍所在地之國稅局分局並不十分清楚奢侈稅細則，代書及仲介更無法了解作業細則，皆只能就法條查詢，但是在買賣之間卻有許多作業細則無法由條款中細查，一不小心就遭核課。
某代書建議最適的方式是行文至國稅局，待國稅局批文後再予出售，此方式可相對具有保障，但國稅局分局及台北國稅局皆告知，若批文下來，通常也是貼上條款內容，不會有正面回覆是否應課或免課奢侈稅，且經驗上，批文最快的時間為一個月，有些則處理了一年還未批文。
真是感到一個法令政策實施，民眾不了解法規解釋，很可能傷及無辜。
因此，若對出售房屋是否會被核課奢侈稅，我的建議如下：
1.
直接致電至台北區國稅局，而非您出售房屋所在地之國稅局，因為審批單位仍在總局，較能給予正確回應
2.
即使行文至國稅局，批文的內容仍無法正確回應，但仍建議應盡速行文，在取得批文後再出售，未來若有爭議可憑文爭取
3.
乙屋代書建議假贈予以避奢侈稅，此建議我們一開始就不考慮，凡走過必留下痕跡，不可不慎。而今日剛好看到一則新聞，關於假贈與後遭補稅，再處以2.5倍罰款(見下文)，建議朋友們務必走正規法則。
以下為針對此案例的進行過程：
一、查詢條款：
「有下列情形之一，非屬本條例規定之特種貨物：符合前款規定之所有權人或其配偶購買房屋及其坐落基地，致共持有二戶房地，自完成新房地移轉登記之日起算一年內出售原房地」
二、詢問代書：
於購入乙屋時，乙屋代書告知「因申請過戶時持有之身份證上非甲屋之戶籍地址，因此認定非自用住宅，應核課奢侈稅」。而乙屋代書甚至建議：「你可將房屋先贈與父母，由父母出售，即可避開奢侈稅。」
三、前往甲屋戶籍地區之國稅局分局洽詢：
無單一負責奢侈稅之窗口，諮詢的窗口是以鄰里區分，因此無法給予正解，僅能翻閱條文給予參考。
四、前往乙屋所在區之國稅局洽詢：
，告知應回欲出售甲屋之國稅局洽詢，因出售後是由甲屋所在地的國稅局核定課稅，因此乙屋所在地之國稅局仍無法給予正確回應。
五、電洽台北國稅局詢問，得到較具體的回覆：
奢侈稅是否核課，與新購入之乙屋無關，僅與要出售之甲屋有關，以下條件應同時具備：
1.
在出售甲屋的簽約日前，一定要將戶籍遷入甲屋(誤踩此條件而被課奢侈稅者已有多例)
2.
確認沒有出租及營業行為，包括借朋友學籍(此一條件應特別留意)
3.
出售後三個月內遷入新購之乙屋
4.
確認夫妻及子女名下都沒有不動產(應持身份證至國稅局調閱財產清冊，許多人因有被長輩默默贈與之資產而不知，致遭核課奢侈稅。)
5.
購入乙屋之簽約日起一年內應出售甲屋，否則仍列入奢侈稅核課期
六、行文至出售甲屋之國稅局分局：
台北國稅局雖已有具體回覆，但業主仍有疑慮，此時可行文至欲出售之甲屋所在地之國稅局(依規定，應由戶籍所在地收受文)，行文並無制式格式，於A4紙上填上「受文者、發文日期、主旨、說明、聯絡人、地址、電話」並於說明欄內填具詳情，附上相關之戶籍、權狀、財產清冊，直接送「總收文處」，待通知是否補件。
以下為近日奢侈稅相關新聞，請酌參：
贈與成年子女房產避奢侈稅 國稅局：照罰！
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好房News記者黃慈雯／整理報導
奢侈稅實施至今，全台的交易量大幅下跌，尤其以北台灣最為明顯，很多人為避奢侈稅，藉由贈與成年子女的名義出售持有未超過兩年的房子來進行炒房，當心若經國稅局查獲，除補繳交奢侈稅外，還有可能被罰2.5倍的所得漏稅罰鍰。
藉由成年子女贈與房產名義，出售持有未滿2年房產，規避奢侈稅小心罰得更多。（截取自維基百科）
奢侈稅第5條第1款規定，所有權人與其配偶及未成年直系親屬僅有一戶房屋及其坐落基地，辦竣戶籍登記且持有期間無供營業使用或出租者，免課徵，但若是刻意以贈與成年子女方式，出售低於贈與免稅額220萬的房產，經查獲除補繳奢侈稅外，最高可按所漏稅額處2.5倍罰鍰。情節嚴重或涉有逃漏稅罪者還可處5年以下有期徒刑、拘役或科6萬元以下的罰金。
中區國稅局近來查獲，民眾藉由贈與成年子女房產逃漏奢侈稅的案件。甲君於99年購買彰化市房產，隔（100）年贈與符合自住條件免課奢侈稅的23歲兒子乙君，受贈後滿兩個月，乙君旋以500萬為代價出售其房產，且經追查資金流向，發現出售價款確實由甲君收取。
依法規定，甲君除了須補繳交奢侈稅75萬元外，還須按所漏稅額處以2.5倍罰鍰，即187萬5千元，總共得繳納262萬五千元，得不償失。
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4大項免奢侈稅 「限時」排除戶籍遷移灰色地帶
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好房News編輯中心／整理報導
對於短期內出售房屋，財政部最新解釋令祭出「限時登記戶籍」新規定，不論是買新賣舊，或買新賣新(如工作非自願性調職、離職)換屋，在出售不動產3個月內，必須將戶籍遷入選定的自住房屋，才能免課奢侈稅。
一、換屋3個月內限時辦竣戶籍遷入
奢侈稅規定，出售持有未滿2年的不動產，需課徵奢侈稅稅，除非是自用住宅才可免稅，財政部日前公布最新解釋令，民眾因換屋需求而同時擁有2戶自用住宅，且都沒有出租或做營業使用，於出售其中一間房屋後，於訂約日起必須要在3個月內將戶籍遷至最終留定的住宅內，才可免徵奢侈稅。這項新規定於4月10日起適用，不溯及既往。
財政部舉例，甲君單身，於2011年6月1日購得A屋，也辦妥戶籍登記，持有期間沒有出租或營業行為(符合自住條件)，基於換屋需求，於2012年1月1日購入B屋，並在同年6月1日出售A屋(符合1年內出售其中一屋)，則依據財政部最新的解釋令，甲君必須在2012年6月2日起3個月內將戶籍由A遷入B屋，即適用2年內售屋免徵奢侈稅規定。
其他免課奢侈稅還有以下幾個情況：
二、繼承、遺贈前已完成產權移轉之房屋
房屋若是從長輩、親屬間依合理、常態、非屬投資規劃之繼承、遺贈而取得，若是在持有2年內銷售，則可不必被課奢侈稅。但若是被繼承人（長輩、親屬）生前所購買的不動產，一直到死亡前仍未辦妥所有產權移轉，那取得此房屋的繼承人將是取得「請求移轉登記之債權」，而非「不動產所有權」，所以若是在2年內出售，則没有免徵奢侈稅的優惠；民眾在取得此類繼承、遺贈的房屋時，要先搞清楚產權是否己移轉清楚。
三、售屋完工交屋前的「權利買賣」
由於預售屋在興建完工前的交易屬於「權利移轉」，並未有實體房屋可以移轉，因此若在兩年內出售，預售屋尚未完工、仍在結構體階段，則不會被課徵奢侈稅。不過只要預售屋興建完工，由建商名下移轉登記到個人名下後，就屬於實體房屋，此時開始就在奢侈稅的課徵規範內。
四、經核准不課徵土地增值稅之農地、農舍
現行奢侈稅第5條規定，經核準不課徵土地增值稅之土地，非屬特種貨物稅之範圍，例如農地或與農業經營不可分離的農舍，或是依都市計畫法指定的公共設施保留地尚未被徵收前移轉，以上情形只要擁有稅務局核發之「土地增值稅不課徵證明書」，或「農業用地作農業使用證明書」、「符合農業發展條例第38條之1土地作農業使用證明書」，就可以排除被課徵奢侈稅。
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奢侈稅課不課？ 賣屋先行文國稅局卡穩
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奢侈稅是以所有權移轉登記日開始計算時效，因此僅適用成屋。
遷入新家，象徵人生走到新的階段。不過若選屋不慎，很可能不是面對溫馨美好的居家生活，而是悔不當初的哀怨心態。專家建議，從跟仲介交手、移轉產權到驗屋都應步步為營，不懂的地方直接詢問，築巢之路才能凱旋而歸。
採訪╱潘姿羽 攝影╱地產攝影組
奢侈稅牽動業者、投資客的神經，許多持有第2屋的民眾也忐忑不安，深怕哪天遭殃。專家指出，奢侈稅是針對持有2年內轉手、非自住的民眾，若擔心對非自住的認知與政府不符，不妨先行文給國稅局，確認不須課稅後再賣出。
奢侈稅全名為「特種貨物及勞務稅」，若房屋所有權人賣出持有期間2年內的不動產，便依持有時間長短，課10~15%的奢侈稅，自2011年施行已滿2年，預計11月底公布修正草案。雖然目前政府對特定條件設有排除條款，但民眾常因未全面了解法條，聽信他人的片面之詞而吃虧。
日前傳出民眾因仲介對法令有誤解，須多繳300多萬元的奢侈稅。
延過戶買賣都有責
曾發生民眾購屋，但屋主為了規避奢侈稅，提出延後過戶的要求。永慶房產集團高總價簽約中心資深經理陳俊宏表示，這方法實務上並不可行，對買方也沒有保障。奢侈稅持有2年的時間點是「房屋移轉登紀日到買賣契約成立日」，除非雙方口頭約定，直至賣方持有屆滿2年再簽約，否則屋主仍須課奢侈稅，但買方可能被認定協助逃漏稅。
因應人生階段不同，許多民眾有了小孩後，會考慮換屋。《特種貨物及勞務稅條例》第5條也指出，夫妻若名下只有1戶房產，且用來自住，那購入第2屋後1年內賣出原屋，也就是「買新賣舊」，不須課奢侈稅。 「奢侈稅沒辦法詳細規範不同個案的處理方式，因此很多案例都有爭議。」台北市地政士公會理事長張義權表示，法律是針對大原則訂定，但每人情況不同，若民眾認為有非自願的售屋需求，建議出售前先行文給國稅局，得到國稅局正式公文回函確定不須課奢侈稅後，再來行動會最安全。
仲介誤判連坐賠償
也曾發生仲介誤判奢侈稅排除條款，民眾誤認為不須繳納奢侈稅而同意賣屋，卻遭課稅的情形。永然聯合法律事務所所長李永然表示，《不動產經紀業管理條例》第26條表示，因仲介或代銷的故意或過失，使交易當事人受損，經紀業應和經紀人負連帶賠償責任。
李永然解釋，因仲介給的資訊是屋主賣屋關鍵，只要屋主能以書面、簡訊或是人證舉證，當初自己是聽信業者的錯誤資訊才願意售屋，便可依此請求賠償。
奢侈稅特殊案例
案例╱說明
◆買新屋換舊屋 所有權人與其配偶、未成年直系親屬只持有1屋自住並設戶籍；購買第2屋後，1年內出售第1屋，且第2屋同樣作為自住用途、設戶籍，無須課奢侈稅 ◆夫妻任一方名下有房，另一方購屋後2年內售出 因奢侈稅第5條之1規定，所有權人與其配偶、未成年直系親屬只持有1屋自住並設戶籍，出售才不須課奢稅；此案例所有權人與其配偶持有2屋，並不符合上述條件，因此須課稅 ◆屋主對買方提出延後過戶，希望避開奢侈稅 奢侈稅的時間計算方式是自房屋移轉登記之日(買)，到契約簽定之日(賣)，若屋主只是延後過戶，無法逃避奢稅；除非先口頭約定，直至2年期滿再簽約；但這樣對買賣雙方都無保障，且買方可能涉及協助逃漏稅 ◆將房屋借給親友設戶籍以遷學籍 民眾須證明給他人設戶籍並非出租、營利用途，實務上難舉證，可能被課奢侈稅 資料來源：永慶房屋、張義權
蘋果提醒你
賣屋時，民眾若不清楚是否須課奢侈稅，通常會詢問仲介業者、地政士；不過是否須課奢侈稅並不由業者決定，建議民眾應自行了解法條、詢問專業人士，甚至行文給國稅局，不應直接聽信業者說法。
資料來源：台北市地政士公會理事長張義權 |
